Apartamento à venda na Av. Princesa D’Oeste, no Jardim Proença, em Campinas: 3 dormitórios (1 suíte), 1 vaga coberta e 92 m² privativos, em posição contrafrente, por R$ 650.000. O imóvel está na área de influência da obra do reservatório RP-1 (Piscinão Proença), com conclusão prevista pela Prefeitura para junho de 2027. Este relatório apresenta o rendimento de aluguel (yield), a TIR projetada em 5, 10 e 15 anos, o zoneamento e os pontos de atenção, cada um com a sua fonte.
Resumo
O apartamento (código EAP10503704) tem 3 dormitórios, 1 suíte, 1 vaga coberta e 92 m² privativos, por R$ 650.000. Está desocupado, e o condomínio oferece portaria 24 horas virtual, academia, salão de festas e solarium.
Com aluguel estimado em R$ 3.900 por mês, o yield bruto é de 7,2% ao ano sobre o preço do imóvel, e o yield líquido é de cerca de 5,8% ao ano sobre o investimento inicial total de R$ 689.000. A TIR projetada fica em torno de 10% a 11% ao ano nos três horizontes (faixa de 8,7% a 12,9% entre os cenários), antes de corretagem e IR e sem vacância. Com um mês de vacância por ano, o cenário base cai para cerca de 9,5% a 10,3% ao ano.
TIR bruta abaixo da Selic nos três horizontes
Resumo visual do cenário base do estudo. Os valores completos estão nas tabelas de viabilidade.
TIR bruta por horizonte de saída
Faixa entre cenáriosBaseSelic 13,75%
Preço pedido na faixa de referência
Pedido +3,8% sobre o ponto médio. Fonte: QPreço (QuintoAndar).
Para onde vai o aluguel de R$ 3.900
- Aluguel líquidoR$ 3.312
- Administração (10%)R$ 390
- IPTUR$ 158
- SeguroR$ 40
O apartamento à venda na Av. Princesa D’Oeste
Apartamento em posição contrafrente: os ambientes ficam mais reservados em relação ao movimento da Av. Princesa D’Oeste e recebem sol da manhã. O edifício tem 4 apartamentos por andar e 2 elevadores, e o condomínio aceita animais.
- 3 dormitórios, 1 suíte, todos com armários
- 3 banheiros
- 2 salas (jantar e TV), escritório e varanda
- Cozinha com armários e fogão fixo (permanece no imóvel) e gás encanado
- Área de serviço com dependência e banheiro de serviço
- 1 vaga coberta e fixa, com portão elétrico
- Segurança: portaria 24 h (virtual), câmeras, cerca elétrica e alarme
- Lazer: salão de festas, academia, solarium e área de lazer no térreo
Localização e obra do RP-1
O imóvel fica em um trecho de grande circulação da Av. Princesa D’Oeste, com bares, restaurantes, mercado, farmácia e padaria a poucos minutos a pé (de 2 a 10 minutos).
Bares e restaurantes
| Local | Distância | A pé |
|---|---|---|
| Casa do Yakisoba | 120 m | 2 min |
| Ship Burger | 110 m | 2 min |
| Maria Boêmia | 210 m | 3 min |
| Collab Bar | 350 m | 5 min |
| Tuzla Bebidas | 350 m | 6 min |
Mercado, farmácia e padaria
| Local | Distância | A pé |
|---|---|---|
| Minuto Pão de Açúcar | 350 m | 5 min |
| Pão de Açúcar | 750 m | 10 min |
| Drogasil | 400 m | 6 min |
| Padaria Piracam | 350 m | 3 min |
Distâncias e tempos a pé estimados no Google Mapas e conferidos em 10/2026.
A obra do RP-1 (Piscinão Proença)
O apartamento está na área de influência do reservatório RP-1, na Praça de Esportes Paranapanema. A galeria de derivação da obra leva a água da Av. Princesa D’Oeste até o reservatório, que terá capacidade para 120 milhões de litros. A obra começou em julho de 2024. A Secretaria de Infraestrutura da Prefeitura de Campinas informa conclusão prevista para junho de 2027. Esse prazo já foi adiado e a previsão anterior era junho de 2026, e a Prefeitura anunciou a mudança em maio de 2026. Em julho de 2026, o contrato da obra foi prorrogado por nove meses.
A Av. Princesa D’Oeste é continuação da Av. Norte-Sul, e o trecho sofre com alagamentos. A hipótese do estudo é de aproximação do valor do m² da Princesa D’Oeste ao da Norte-Sul depois da entrega. É uma hipótese, pois depende do cumprimento do cronograma, que já mudou uma vez, e do mercado. Não há garantia de valorização. Detalhes da obra estão na nota técnica do blog sobre o RP-1.
Valores de referência por m²
| Local | Valor médio do m² |
|---|---|
| Av. Princesa D’Oeste | Aproximadamente R$ 4.900/m² |
| Av. Norte-Sul | R$ 10.394/m² (valor médio geral, na planta) |
Fonte: QuintoAndar, 10/2026.
Situação documental
A E19 disponibiliza a documentação completa mediante solicitação. As informações são declaradas pelos proprietários.
Zoneamento
ZC2 (Zona de Centralidade 2). Zona definida pelos eixos do DOT de média densidade habitacional com mescla de usos mistos e não-residenciais de baixo, médio e alto impacto.
As ocupações e os usos permitidos para o lote estão no relatório completo. Confirme os parâmetros na Prefeitura de Campinas antes da proposta.
A ficha de zoneamento do lote reúne, além da zona, o coeficiente básico, as diretrizes viárias, os bens tombados e áreas envoltórias e as curvas de ruído dos aeroportos. Essas conferências fazem parte do checklist do relatório completo.
Fonte: Zoneamento On-Line 2.6.2, Prefeitura de Campinas (Lei Complementar nº 208/2018). Última modificação do aplicativo em 30/07/2026. Consulta deste lote em 10/2026.
Estudo de viabilidade financeira
Versão resumida: esta página traz os dados iniciais, o yield e a TIR do cenário base. Cenários alternativos, comparativo com a renda fixa e análise de negociação estão no relatório completo. A metodologia está em Como a E19® calcula yield e TIR.
Preço de referência de mercado
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Preço pedido | R$ 650.000 |
| Faixa recomendada para venda (QPreço) | R$ 573.000 a R$ 679.500 |
| Ponto médio da faixa | R$ 626.250 |
| Preço pedido em relação ao ponto médio | +3,8% |
Fonte: QPreço (QuintoAndar), calculadora integrada ao CRM da E19 Imóveis, consultada em 10/2026. A faixa varia com o mercado; confirme na data da proposta.
O QPreço é a inteligência de precificação do QuintoAndar. A estimativa considera área, IPTU e condomínio, número de quartos, banheiros, suítes e vagas, histórico de negociações de imóveis similares na região e localização. Estado de conservação, acabamentos e mobília nem sempre são considerados diretamente e podem justificar preços fora da faixa.
O preço pedido está dentro da faixa recomendada. O relatório completo calcula a TIR para preços de compra dentro dessa faixa.
Premissas
- Preço de compra de R$ 650.000, sem desconto, mais 6% de ITBI, escritura e registro (estimativa da E19)
- Aluguel estimado de R$ 3.900 por mês
- Custos de operação: administração de 10% do aluguel, IPTU e seguro
- Reajuste anual de aluguel e custos de 4% (proxy de IPCA)
- Cenário base: valorização de 7% ao ano nos anos 1 a 4 (hipótese de efeito do RP-1) e 4% ao ano depois
- TIR bruta: antes de corretagem e IR na venda, sem vacância e sem IR sobre o aluguel
Dados iniciais do investimento
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Valor do imóvel | R$ 650.000,00 |
| Custos de aquisição (ITBI, escritura e registro, 6%) | R$ 39.000,00 |
| Investimento inicial total | R$ 689.000,00 |
| Aluguel mensal bruto (estimado) | R$ 3.900,00 |
| Custos de operação (administração 10%, IPTU e seguro) | R$ 588,00 |
| Aluguel mensal líquido | R$ 3.312,00 |
O condomínio (R$ 838 por mês) fica por conta do locatário.
Yield projetado
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Yield bruto anual (aluguel anual ÷ preço do imóvel) | ≈ 7,20% |
| Yield líquido mensal (sobre o investimento inicial total) | ≈ 0,48% |
| Yield líquido anual, ano 1 (sobre o investimento inicial total) | ≈ 5,77% |
O yield bruto usa o preço do imóvel como base; o líquido usa o investimento inicial total (preço mais custos de aquisição). As bases são diferentes.
TIR projetada: cenário base (RP-1)
Fluxo de aluguéis líquidos (reajustados 4% ao ano) somado ao valor de venda na saída, frente ao investimento inicial de R$ 689.000,00. A faixa indica o resultado entre os cenários conservador (valorização de 4% ao ano, sem efeito do RP-1) e otimista (10% ao ano nos anos 1 a 4).
| Saída | Aluguéis líquidos acumulados | Venda projetada | TIR bruta (base) | Faixa entre cenários |
|---|---|---|---|---|
| 5 anos | R$ 215.266 | R$ 886.098 | ≈ 10,8% a.a. | 8,7% a 12,9% a.a. |
| 10 anos | R$ 477.171 | R$ 1.078.074 | ≈ 10,2% a.a. | 9,3% a 11,1% a.a. |
| 15 anos | R$ 795.817 | R$ 1.311.642 | ≈ 10,0% a.a. | 9,5% a 10,6% a.a. |
Sensibilidade à vacância: com um mês por ano sem aluguel (IPTU e seguro continuam), a TIR bruta do cenário base fica em cerca de 10,3% (5 anos), 9,7% (10 anos) e 9,5% (15 anos) ao ano.
Essa TIR compensa frente ao CDI?
Nos três cenários do estudo, a TIR bruta (8,7% a 12,9% ao ano) fica abaixo da Selic atual, de 13,75% ao ano desde 16/09/2026, e o CDI acompanha esse patamar. A comparação correta é líquida: a renda fixa paga IR, e o imóvel paga corretagem e IR na venda, além de ter vacância e custos de manutenção.
O relatório completo faz essa comparação líquida, mostra quanto do lucro vem do aluguel e quanto vem da valorização e calcula o preço de compra que igualaria o imóvel ao CDI.
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Este estudo tem caráter estimativo e não constitui recomendação de investimento, aconselhamento financeiro ou jurídico, nem avaliação formal do imóvel. Aluguel, valorização, reajustes e custos são premissas de mercado e devem ser validados antes da decisão de compra. Valores de m² e prazos de obras públicas devem ser confirmados em fontes oficiais.
Pontos de atenção e limitações
- Prazo do RP-1: a conclusão está prevista para junho de 2027, mas o prazo já foi adiado e o contrato foi prorrogado em julho de 2026. A hipótese de valorização depende da entrega.
- TIR bruta e sem vacância: o resultado líquido de corretagem, IR e vacância é menor. A sensibilidade à vacância está na seção de viabilidade.
- Aluguel e custos estimados: o aluguel de R$ 3.900 e os custos de aquisição são estimativas a validar.
- Zoneamento: confirme os parâmetros na Prefeitura antes da proposta.
- Valores informados pelos proprietários: condomínio e IPTU estão sujeitos a verificação.
- Faixa do QPreço: varia com o mercado e não considera diretamente estado de conservação e acabamentos.
- Natureza do documento: informativo. Não é avaliação formal, parecer jurídico nem recomendação de investimento.
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Dúvidas comuns de quem avalia este apartamento à venda em Jardim Proença como investimento ou moradia.
Retorno financeiro
Qual é o yield de aluguel deste apartamento?
Com aluguel estimado em R$ 3.900 por mês, o yield bruto é de 7,2% ao ano sobre o preço do imóvel. Descontados custos de operação de R$ 588 por mês, o yield líquido é de cerca de 5,77% ao ano sobre o investimento inicial de R$ 689.000 (preço mais ITBI, escritura e registro estimados).
A TIR deste imóvel supera a renda fixa?
Nos três cenários do estudo, a TIR bruta (8,7% a 12,9% ao ano) fica abaixo da Selic atual, de 13,75% ao ano desde 16/09/2026, e o CDI acompanha esse patamar. A comparação precisa ser líquida de corretagem e IR e depende do prazo e da valorização; o relatório completo detalha isso.
Qual é o melhor prazo para vender o imóvel?
Os custos de entrada (ITBI e cartório) se diluem com o tempo, mas o ganho esperado do RP-1 se concentra nos primeiros anos. Por isso o relatório compara saídas em 5, 10 e 15 anos.
RP-1 e valorização
O que é o RP-1 e como ele pode valorizar o imóvel?
O RP-1 (Piscinão Proença) é um reservatório de controle de enchentes, com capacidade para 120 milhões de litros. A conclusão está prevista para junho de 2027, segundo a Secretaria de Infraestrutura da Prefeitura, depois de um adiamento anunciado em maio de 2026. A hipótese do estudo é de aproximação do valor do m² da Av. Princesa D’Oeste ao da Av. Norte-Sul após a entrega, sem garantia de resultado.
O imóvel
O preço pedido está dentro da faixa de mercado?
A faixa de preço recomendada para venda pelo QPreço (QuintoAndar) é de R$ 573.000 a R$ 679.500. O preço pedido de R$ 650.000 está dentro da faixa, cerca de 3,8% acima do ponto médio (R$ 626.250). A faixa varia com o mercado; confirme na data da proposta.
Qual é o zoneamento do imóvel?
O imóvel está em ZC2 (Zona de Centralidade 2), zona definida pelos eixos do DOT de média densidade habitacional com mescla de usos mistos e não-residenciais de baixo, médio e alto impacto. As ocupações e os usos permitidos estão no relatório completo. Confirme os parâmetros na Prefeitura de Campinas antes da proposta.
Qual é a área do apartamento?
São 92 m² de área privativa e 103,15 m² de área total. Confirme a metragem na matrícula antes da proposta.
Quanto são condomínio e IPTU?
O condomínio é de R$ 838 por mês e o IPTU de R$ 158 por mês. Na simulação de aluguel, o condomínio fica com o locatário e o IPTU entra nos custos do proprietário.
O imóvel está ocupado? Aceita animais?
O apartamento está desocupado, o que facilita a visita e a mudança. O condomínio permite animais de estimação.
A documentação do imóvel está regular?
A E19 disponibiliza a documentação completa mediante solicitação, e as informações desta página são as declaradas pelos proprietários. Matrícula, ônus e débitos devem ser conferidos antes da proposta.
Fontes
- Preço de referência: QPreço (QuintoAndar), integrado ao CRM da E19 Imóveis, consulta em 10/2026
- Zoneamento: Zoneamento On-Line 2.6.2, Prefeitura de Campinas (Lei Complementar nº 208/2018), consulta em 10/2026
- Prazo do RP-1: Secretaria de Infraestrutura, Prefeitura de Campinas, consulta em 10/2026
- Prorrogação do contrato (julho de 2026): extrato do contrato, Prefeitura de Campinas
- Selic: Banco Central do Brasil, 281ª reunião do Copom (15 e 16/09/2026), publicada em 22/09/2026
- Valores médios de m² (Av. Princesa D’Oeste e Av. Norte-Sul): QuintoAndar, 10/2026
- Entorno (distâncias e tempos a pé): Google Mapas, consulta em 10/2026
- ITBI: Lei Municipal Nº 12.391/2005
- Aluguel, valorização, reajustes e custos: premissas estimadas pela E19 Imóveis
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Corretor responsável
João Eduardo Pierozzi (CRECI-SP 038710-F), corretor sênior e estrategista, está no mercado há mais de 30 anos. Cresceu em Barão Geraldo e é referência em venda de imóveis e áreas na região, com passagem por empresas, bancos e grandes imobiliárias.
Telefones e WhatsApp (venda)
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A E19 Imóveis é uma imobiliária em Campinas, SP, membro do ecossistema QuintoAndar. Atuamos em venda, locação e administração de imóveis com atendimento consultivo de sócios e corretores que vivem e conhecem a cidade: Cambuí, Centro, Barão Geraldo, Parque Prado, Proença, Jardim Guarani, Bosque e Bonfim. Os sócios somam mais de 30 anos de mercado, com experiência comercial e formação em direito imobiliário. Ajudamos proprietários a anunciar, avaliar e administrar imóveis, e compradores e inquilinos a encontrar o imóvel certo, com processo sem burocracia e informações claras em cada etapa. CRECI 50608-J.
Aviso. O preço anunciado deste imóvel é uma referência e pode sofrer alterações sem aviso prévio, conforme atualização de mercado ou decisão dos proprietários. Os valores de condomínio, IPTU e demais encargos também estão sujeitos a reajustes e variações. A imobiliária não se responsabiliza por eventuais erros ou omissões. Para conhecer todos os detalhes e documentos do imóvel, visite nossa imobiliária e solicite a pasta completa.