Apartamento à venda na Av. Princesa D’Oeste, no Jardim Proença, em Campinas: 3 dormitórios (1 suíte), 1 vaga coberta e 92 m² privativos, em posição contrafrente, por R$ 650.000. O imóvel está na área de influência da obra do reservatório RP-1 (Piscinão Proença), com conclusão prevista pela Prefeitura para junho de 2027. Este relatório apresenta o rendimento de aluguel (yield), a TIR projetada em 5, 10 e 15 anos, o zoneamento e os pontos de atenção, cada um com a sua fonte.
Resumo
O apartamento (código EAP10503704) tem 3 dormitórios, 1 suíte, 1 vaga coberta e 92 m² privativos, por R$ 650.000. Está desocupado, e o condomínio oferece portaria 24 horas virtual, academia, salão de festas e solarium.
Com aluguel estimado em R$ 3.900 por mês, o yield bruto é de 7,2% ao ano sobre o preço do imóvel, e o yield líquido é de cerca de 5,8% ao ano sobre o investimento inicial total de R$ 689.000. A TIR projetada fica em torno de 10% a 11% ao ano nos três horizontes (faixa de 8,7% a 12,9% entre os cenários), antes de corretagem e IR e sem vacância. Com um mês de vacância por ano, o cenário base cai para cerca de 9,5% a 10,3% ao ano.
TIR bruta abaixo da Selic nos três horizontes
Resumo visual do cenário base do estudo. Os valores completos estão nas tabelas de viabilidade.
TIR bruta por horizonte de saída
Faixa entre cenáriosBaseSelic 13,75%
Preço pedido na faixa de referência
Pedido +3,8% sobre o ponto médio. Fonte: QPreço (QuintoAndar).
Para onde vai o aluguel de R$ 3.900
- Aluguel líquidoR$ 3.312
- Administração (10%)R$ 390
- IPTUR$ 158
- SeguroR$ 40
O apartamento à venda na Av. Princesa D’Oeste
Apartamento em posição contrafrente: os ambientes ficam mais reservados em relação ao movimento da Av. Princesa D’Oeste e recebem sol da manhã. O edifício tem 4 apartamentos por andar e 2 elevadores, e o condomínio aceita animais.
- 3 dormitórios, 1 suíte, todos com armários
- 3 banheiros
- 2 salas (jantar e TV), escritório e varanda
- Cozinha com armários e fogão fixo (permanece no imóvel) e gás encanado
- Área de serviço com dependência e banheiro de serviço
- 1 vaga coberta e fixa, com portão elétrico
- Segurança: portaria 24 h (virtual), câmeras, cerca elétrica e alarme
- Lazer: salão de festas, academia, solarium e área de lazer no térreo
Localização e obra do RP-1
O imóvel fica em um trecho de grande circulação da Av. Princesa D’Oeste, com bares, restaurantes, mercado, farmácia e padaria a poucos minutos a pé (de 2 a 10 minutos).
Bares e restaurantes
| Local | Distância | A pé |
|---|---|---|
| Casa do Yakisoba | 120 m | 2 min |
| Ship Burger | 110 m | 2 min |
| Maria Boêmia | 210 m | 3 min |
| Collab Bar | 350 m | 5 min |
| Tuzla Bebidas | 350 m | 6 min |
Mercado, farmácia e padaria
| Local | Distância | A pé |
|---|---|---|
| Minuto Pão de Açúcar | 350 m | 5 min |
| Pão de Açúcar | 750 m | 10 min |
| Drogasil | 400 m | 6 min |
| Padaria Piracam | 350 m | 3 min |
Distâncias e tempos a pé estimados no Google Mapas e conferidos em 10/2026.
A obra do RP-1 (Piscinão Proença)
O apartamento está na área de influência do reservatório RP-1, na Praça de Esportes Paranapanema. A galeria de derivação da obra leva a água da Av. Princesa D’Oeste até o reservatório, que terá capacidade para 120 milhões de litros. A obra começou em julho de 2024. A Secretaria de Infraestrutura da Prefeitura de Campinas informa conclusão prevista para junho de 2027. Esse prazo já foi adiado e a previsão anterior era junho de 2026, e a Prefeitura anunciou a mudança em maio de 2026. Em julho de 2026, o contrato da obra foi prorrogado por nove meses.
A Av. Princesa D’Oeste é continuação da Av. Norte-Sul, e o trecho sofre com alagamentos. A hipótese do estudo é de aproximação do valor do m² da Princesa D’Oeste ao da Norte-Sul depois da entrega. É uma hipótese, pois depende do cumprimento do cronograma, que já mudou uma vez, e do mercado. Não há garantia de valorização. Detalhes da obra estão na nota técnica do blog sobre o RP-1.
Valores de referência por m²
| Local | Valor médio do m² |
|---|---|
| Av. Princesa D’Oeste | Aproximadamente R$ 4.900/m² |
| Av. Norte-Sul | R$ 10.394/m² (valor médio geral, na planta) |
Fonte: QuintoAndar, 10/2026.
Situação documental
A E19 disponibiliza a documentação completa mediante solicitação. As informações são declaradas pelos proprietários.
Zoneamento
ZC2 (Zona de Centralidade 2). Zona definida pelos eixos do DOT de média densidade habitacional com mescla de usos mistos e não-residenciais de baixo, médio e alto impacto.
As ocupações e os usos permitidos para o lote estão no relatório completo. Confirme os parâmetros na Prefeitura de Campinas antes da proposta.
A ficha de zoneamento do lote reúne, além da zona, o coeficiente básico, as diretrizes viárias, os bens tombados e áreas envoltórias e as curvas de ruído dos aeroportos. Essas conferências fazem parte do checklist do relatório completo.
Fonte: Zoneamento On-Line 2.6.2, Prefeitura de Campinas (Lei Complementar nº 208/2018). Última modificação do aplicativo em 30/07/2026. Consulta deste lote em 10/2026.
Estudo de viabilidade financeira
Versão resumida: esta página traz os dados iniciais, o yield e a TIR do cenário base. Cenários alternativos, comparativo com a renda fixa e análise de negociação estão no relatório completo. A metodologia está em Como a E19® calcula yield e TIR.
Preço de referência de mercado
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Preço pedido | R$ 650.000 |
| Faixa de referência (QPreço) | R$ 573.000 a R$ 679.500 |
| Ponto médio de referência | R$ 626.250 |
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