Este terreno à venda no Jardim Guarani, Campinas, tem 425,82 m², é plano, com corte e aterro mínimo, no eixo Guarani/Nova Campinas. Por R$ 501.000, o lote está a poucos minutos de Proença, Nova Campinas, Cambuí e do Centro — uma região consolidada com obras de infraestrutura em andamento e alta liquidez de locação, o que também abre espaço para projetos de incorporação residencial compacta (kitnets), simulados no estudo de viabilidade abaixo.
Resposta Rápida
Este terreno à venda no Jardim Guarani (Ref. TE00012) tem 425,82 m² e custa R$ 501.000, no eixo Guarani/Nova Campinas. É um lote 100% plano, com corte e aterro mínimo, o que reduz o custo de fundação em relação a terrenos irregulares.
Por ser um terreno sem edificação, ele não gera aluguel por si só — o retorno de “comprar e segurar” viria da valorização na revenda. Já num cenário de incorporação (compra + construção de 8 kitnets), a simulação de viabilidade abaixo projeta uma TIR na faixa de 15% a 16% ao ano nos horizontes de 5, 10 e 15 anos.
O Terreno
O lote está localizado no Jardim Guarani, dentro do eixo Guarani/Nova Campinas, um dos corredores de maior liquidez de locação da cidade. É um terreno plano, com necessidade mínima de corte e aterro, o que simplifica a etapa de fundação de qualquer projeto — seja uma residência, seja uma edificação multifamiliar.
- Terreno de 425,82 m², 100% plano
- Corte e aterro mínimo, reduzindo o custo de fundação
- Acesso direto a Proença, Nova Campinas, Cambuí e Centro
- Bairro consolidado: comércio, escolas e supermercados no entorno
- Obras de infraestrutura em andamento na região (drenagem urbana e nova praça esportiva)
- Perfil de demanda compatível com moradia compacta (solteiros, jovens profissionais, estudantes)
A combinação de topografia favorável e localização consolidada é o que sustenta o cenário de incorporação simulado na seção de viabilidade financeira mais abaixo — mas a definição do zoneamento e do coeficiente de aproveitamento exato ainda precisa ser confirmada junto à Prefeitura de Campinas antes de qualquer decisão de compra.
Localização
O Jardim Guarani está posicionado no eixo Guarani/Nova Campinas, com acesso direto a bairros de alta liquidez de locação como Proença, Nova Campinas, Cambuí e o Centro de Campinas. A região conta com comércio de bairro, escolas e supermercados consolidados, além de obras de drenagem urbana e de uma nova praça esportiva em andamento — melhorias que tendem a favorecer a valorização do entorno nos próximos anos.
Esse perfil de bairro é especialmente relevante para quem estuda um projeto de incorporação residencial compacta: a proximidade com polos de emprego, comércio e universidades da região sustenta a demanda de aluguel para um público de solteiros, jovens profissionais e estudantes, base do cenário de kitnets simulado a seguir.
Estudo de Viabilidade Financeira
Nota metodológica: diferente de um imóvel pronto para locação, este ativo é um terreno sem edificação. Não há aluguel a receber enquanto o lote permanece vazio — o retorno de “comprar e segurar” viria apenas da valorização na revenda. Como há a hipótese de construir kitnets para locação, este estudo recalcula o cenário considerando a incorporação: compra do terreno, construção das unidades e, só então, geração de renda com aluguel — que é o que efetivamente sustenta o Yield e a TIR abaixo.
Os números desta seção são um cenário ilustrativo baseado em parâmetros médios de mercado. Antes de qualquer decisão de compra, é indispensável validar com um arquiteto/engenheiro o número real de unidades possíveis dentro do coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação e recuos exigidos pelo Plano Diretor e pela Lei de Uso e Ocupação do Solo de Campinas para o Jardim Guarani, além de orçamentos de construção formais.
Premissas do Cenário (Compra + Construção de Kitnets)
- Terreno: 425,82 m² — valor de compra R$ 501.000,00
- Projeto ilustrativo: 8 kitnets de 30 m² (240 m² de área construída), em 2 pavimentos
- Custo de construção: R$ 2.000,00/m² (faixa de mercado 2025/26: R$ 1.500–2.500/m², conforme guia QuintoAndar)
- Prazo de obra: 6 a 12 meses (renda de aluguel só começa após a entrega)
- Aluguel por unidade: R$ 1.300,00/mês (média de studios/kitnets em Campinas: ~R$ 1.254,00/mês, variando de R$ 699 a R$ 3.850)
- Custos de operação: 20% do aluguel bruto (administração + vacância/manutenção)
- Reajuste anual do aluguel: 5% a.a. (proxy IGPM/IPCA)
- Valorização anual do imóvel construído: 6% a.a.
Dados Iniciais do Investimento
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Valor do Terreno | R$ 501.000,00 |
| Custos de Aquisição (ITBI/Cartório — 6%) | R$ 30.060,00 |
| Custo de Construção (240 m² × R$ 2.000/m²) | R$ 480.000,00 |
| Investimento Inicial Total (Capex) | R$ 1.011.060,00 |
| Aluguel Mensal Bruto (8 unidades × R$ 1.300) | R$ 10.400,00 |
| Custos de Operação (20%) | R$ 2.080,00 |
| Aluguel Mensal Líquido | R$ 8.320,00 |
Yield Líquido Projetado
O Yield passa a existir apenas após a construção e ocupação das unidades:
Esse patamar já supera a rentabilidade líquida de referência de ativos de renda fixa de longo prazo (Tesouro IPCA+), o que justifica o prêmio de risco do projeto de incorporação — desde que o cronograma de obra e os custos de construção sejam cumpridos.
TIR Projetada — Cenários de Desinvestimento
A TIR considera o fluxo de aluguéis líquidos acumulados (corrigidos 5% a.a.) somado ao valor de venda do imóvel construído na saída (valorizado a 6% a.a.), frente ao Capex inicial de R$ 1.011.060,00.
- Fluxo de Aluguéis Acumulado
- R$ 551.679,00
- Valor de Venda Projetado
- R$ 1.353.022,00
- TIR Projetada
- ≈ 15,7% a.a.
- Fluxo de Aluguéis Acumulado
- R$ 1.254.777,00
- Valor de Venda Projetado
- R$ 1.810.653,00
- TIR Projetada
- ≈ 15,7% a.a.
- Fluxo de Aluguéis Acumulado
- R$ 2.153.403,00
- Valor de Venda Projetado
- R$ 2.423.064,00
- TIR Projetada
- ≈ 15,4% a.a.
Diretrizes de Tomada de Decisão
- Diferente de um imóvel pronto, aqui a TIR já nasce alta e estável nos três horizontes, porque a renda de aluguel de múltiplas unidades começa a compensar o Capex desde o Ano 1 pós-obra — o terreno vazio, por si só, não teria esse efeito.
- O ponto crítico de risco não é o prazo de desinvestimento, e sim a fase de obra: atrasos, estouro de orçamento de construção ou dificuldade de aprovação (zoneamento) reduzem diretamente a TIR calculada.
- A TIR projetada (~15–16% a.a.) supera com folga a rentabilidade líquida de renda fixa de longo prazo, o que remunera o risco de incorporação — mas pressupõe execução dentro do orçamento e ocupação das unidades próxima de 100% (vacância já embutida em 20% de custos operacionais).
Parecer e Próximos Passos
Pontos favoráveis do TE00012
- Localização no eixo Guarani/Nova Campinas, com acesso direto a Proença, Nova Campinas, Cambuí e ao Centro
- Terreno 100% plano, com corte e aterro mínimo
- Bairro consolidado, com demanda por moradia compacta
- Obras de infraestrutura em andamento na região
Antes de avançar com a compra
- Contratar arquiteto/engenheiro para checar o coeficiente de aproveitamento e o nº real de unidades permitidas junto à Prefeitura de Campinas
- Levantar orçamento de construção formal (não apenas a média de mercado usada nesta simulação)
- Confirmar o valor de aluguel praticável para kitnets especificamente no Jardim Guarani
Este estudo tem caráter estimativo e não constitui recomendação de investimento, aconselhamento financeiro ou jurídico. Os valores de construção, aluguel e valorização são premissas de mercado e devem ser validados por profissionais habilitados e por orçamentos formais antes da decisão de compra.
Perguntas Frequentes sobre o Terreno TE00012
Reunimos as dúvidas mais comuns de quem avalia este terreno à venda no Jardim Guarani para compra direta ou para um projeto de incorporação.
Zoneamento e Viabilidade Construtiva
Quantas unidades (kitnets) posso realmente construir no terreno?
O número de 8 kitnets usado neste estudo é apenas um cenário ilustrativo. A quantidade real depende do coeficiente de aproveitamento, da taxa de ocupação e dos recuos definidos pelo Plano Diretor e pela Lei de Uso e Ocupação do Solo de Campinas para o Jardim Guarani, e deve ser confirmada com um arquiteto/engenheiro junto à Prefeitura.
O zoneamento do terreno já permite uso multifamiliar?
O zoneamento específico do lote ainda precisa ser confirmado. Recomendamos validar esse ponto com a equipe da E19 e com um profissional habilitado antes de avançar com qualquer projeto de incorporação.
Custos e Retorno Financeiro
Qual é o retorno esperado se eu apenas comprar e revender o terreno, sem construir?
Sem edificação, o terreno não gera renda de aluguel — o retorno viria unicamente da valorização na revenda. Este relatório não simula esse cenário isoladamente, pois o interessado sinalizou a hipótese de construir kitnets; a TIR calculada já parte da premissa de incorporação.
Quanto custa, em média, construir no terreno?
A simulação usa R$ 2.000,00/m² como referência, dentro da faixa de mercado 2025/26 de R$ 1.500 a R$ 2.500/m². É um valor médio e deve ser substituído por um orçamento formal antes da decisão de compra.
Qual é o Yield e a TIR projetados para o projeto de kitnets?
No cenário simulado, o Yield líquido anual fica em torno de 9,88% já no primeiro ano de operação, e a TIR projetada fica na faixa de 15,4% a 15,7% ao ano nos horizontes de 5, 10 e 15 anos, sempre condicionada ao cumprimento do orçamento e do cronograma de obra.
Qual é o principal risco desse investimento?
O ponto crítico não é o prazo de desinvestimento, e sim a fase de obra: atrasos, estouro de orçamento de construção ou dificuldade de aprovação de zoneamento afetam diretamente a TIR calculada.
Terreno e Infraestrutura
O terreno precisa de terraplenagem para construir?
O lote é 100% plano, com necessidade mínima de corte e aterro, o que reduz o custo de fundação em comparação a terrenos irregulares na região.
Há obras públicas previstas para a região que podem valorizar o terreno?
Sim. Há obras de drenagem urbana e a construção de uma nova praça esportiva em andamento no entorno, com potencial de valorização adicional após a entrega.
Localização e Liquidez
O Jardim Guarani tem demanda de locação para kitnets?
O bairro é consolidado, com comércio, escolas e supermercados no entorno, e está no eixo Guarani/Nova Campinas — o que sustenta a demanda por moradia compacta voltada a solteiros, jovens profissionais e estudantes.
Quais bairros ficam próximos ao terreno?
O terreno tem acesso direto a Proença, Nova Campinas, Cambuí e ao Centro de Campinas, regiões de alta liquidez de locação e boa oferta de comércio e serviços.
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